Columna Inmobiliaria: Miami no para de romper récords

En medio de mercados bursátiles altamente volátiles y economías deprimidas, el mercado inmobiliario de Miami cerró un 2020 con un boom pocas veces visto. En 2021, esta tendencia sigue acelerándose cada mes, y lo que desde afuera puede parecer un fenómeno extraño, no es más que la consecuencia inevitable de lo que hace mucho tiempo sabemos: la “Capital de Latinoamérica” es el destino ideal para quienes buscan calidad de vida, y la pandemia sólo adelantó el desenlace que se veía venir.

Entrevistamos a Carlos Balart, Director de la oficina en Miami de Property Partners, para entender las claves del por qué los precios y la inversión en nuevos proyectos dentro de la ciudad siguen creciendo de forma tan explosiva, contrastando con otros mercados inmobiliarios en EEUU.

Carlos, desde tu perspectiva de “insider” en esta industria, ¿qué factores explican el hecho de que el mercado inmobiliario en Miami haya tenido un comienzo de año tan explosivo?

“La respuesta es sencilla: una demanda interna como nunca habíamos tenido.

A raíz de la pandemia, habitantes de otros estados como NY y NJ, están comprando en Florida. Este interés se explica tanto por las condiciones más favorables de clima, la posibilidad de trabajar remotamente, y las ventajas tributarias que ofrece el estado (recordemos que Florida es uno de los 4 estados que no tienen impuesto personal a la renta). A esto hay que agregar que los precios de las viviendas siguen siendo más atractivos que otras ciudades como Los Ángeles, Nueva York, Chicago, o San Francisco.”

Ciertamente hay factores políticos que han influido en esta demanda explosiva. Al ser un estado Republicano, Florida tiene una de las cargas tributarias más bajas del país, con un IVA de 7%, impuesto a las empresas de 5,5%, y 0% de impuesto a la renta.

Balart agrega: “Las compañías sólo pagan un tax estatal del 5.5%; esto ha hecho que muchas compañías muevan sus Headquarters a Florida, transformándose en el segundo estado en StartUps Tecnológicas, ganándose el apodo de Silicon Beach. La ausencia de impuesto a la renta de las personas y también de las S Corporation (compañías de un solo propietario) unido a la posibilidad de trabajo remoto, hacen que con tu sueldo que tenías en San Francisco para vivir de manera ajustada, en Miami puedes llevar una vida mucho más cómoda, sin cambiar de empleador”

Con respecto al perfil de los inversionistas que están liderando la demanda, Carlos describe un perfil muy detallado de su cliente: “Fondos de inversión y capital privado, con muchas ventas pagadas al contado. Generalmente, los compradores tienen entre 40 y 60 años, un rango más joven de lo que se acostumbraba a ver en Florida hace años atrás. La mayoría de los particulares son personas de alto patrimonio provenientes de ciudades como NY, Boston, Chicago, o Washington DC.

Un escalón más abajo, vienen compradores de países como México, Brasil, Chile, Colombia, Argentina, Rusia y Asia. Realmente este tipo de inversionista puede provenir desde cualquier rincón del mundo. La semana pasada, estuve con un inversionista proveniente del principado de Mónaco.”

¿Qué tanto han subido los precios de venta por sector?

“Los precios promedio de venta de casas en los cuatro condados principales del sur de Florida se dispararon, Miami-Dade (42% +), Palm Beach (20% +), Martin (20% +) y Broward (12,5%), en los últimos 12 meses. Desde junio de 2020, el mercado se ha desempeñado a niveles que nunca habíamos visto. Ha habido un ‘restablecimiento en los precios’ de más del 75% en algunos submercados, específicamente con viviendas unifamiliares. Se proyecta un aumento para este año en torno al 9% y de 5.5% para 2022.  Los proyectos tardan 5 años desde que se compra la tierra a la entrega, por lo que hay un desfase entre la demanda y la oferta. Hoy, hay zonas donde no hay ningún proyecto para entrega en los próximos 3 años, lo que sigue presionando los precios al alza.”

En tiempos de pandemia, tendemos a pensar que el fenómeno de alza de precios sería mayor en el segmento de casas que en proyectos multifamiliares de departamentos, ya que la gente busca tener más espacio, pero la realidad es que ambos sectores se han visto beneficiados en Miami durante este año, principalmente debido a escasez de oferta.

Balart explica: “El total de “single family homes” (casas unifamiliares) en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach alcanzaron un stock mínimo histórico en doce años a fines de 2020, con solo 9,495 casas a la venta, en todos los rangos de precios, en comparación con un peak de 20,646 el 2015. La venta de viviendas unifamiliares por encima de USD $ 5 millones ha aumentado un 225%. De este total, el  67% se concretaron en los sectores de Miami Beach, Coral Gables y Fort Lauderdale, con un exorbitante precio de cierre promedio de $ 10,4 millones. Por su parte, el mercado de condominios se está levantando debido a la escasez de viviendas unifamiliares, particularmente en edificios boutique de baja densidad donde se ofrecen amenidades como piscinas, gimnasios, y spas. Las transacciones de departamentos en el cuarto trimestre de 2020 representaron casi el 50% de todas las ventas residenciales, un aumento de casi  100% desde principios de 2020.”

¿Cuánto podría durar esta racha? ¿Es algo estructural o podría tratarse de una burbuja?

“El resurgimiento del mercado inmobiliario de Miami era inevitable, como puede decirte cualquiera que haya vivido aquí durante algunos años. Simplemente fue acelerado por el COVID. La mayoría de los compradores de otros estados ya se estaban mudando al sur de Florida, intentando escapar desde estados con altos costos de vivienda, altos impuestos y alta densidad. Miles de individuos de alto patrimonio de Nueva York, Connecticut, Nueva Jersey, Illinois y Massachusetts estaban en busca de un costo de vida más bajo, mejor clima, playas, menores impuestos y un estado con más libertades. Eso no es nada nuevo, pero esta vez el principal diferenciador es que las personas no solo vienen por el estilo de vida, sino que vienen a vivir. Cuando vienes a vivir, tienes otros requerimientos. Quieres buenos colegios, cultura, espacio de oficinas, cultura de negocios, o clubes de campo, todos los cuales tienen una alta demanda hoy en día. No es una burbuja, sino una migración demográfica a gran escala.”

Para cerrar, Carlos Balart nos aconseja al momento de evaluar la compra de una propiedad en Miami…

El único consejo que le puedo dar es que se asesoren por la gente correcta. Hoy en día, nos topamos por todos lados con agentes inmobiliarios, de todos países, ofreciendo propiedades en Miami. Hacen eventos, presentaciones, marketing, tal como si vendieran tiempos compartidos. No hay que dejarse engañar por estas estrategias. Es fundamental trabajar con gente conocida, recomendada, de confianza, y que cuente con un “track record” probado. Hay que ser un poco desconfiados…”

Para conocer más sobre oportunidades en Florida, puedes contactarte con nuestra oficina Property Partners Miami.

https://www.propertypartnerschile.com/contacto/

 

 

 

 

 

 

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